Ипотека в Польше: что происходит со ставками в 2026 году и что делать?

Ситуация с ипотечными ставками в Польше становится напряженнее. После периода снижения, вызванного оптимистичными прогнозами инфляции, банки начали повышать фиксированные ставки в среднем на 0.4-0.5 процентных пункта. Ожидается, что плавающие ставки также вырастут в ближайшее время, что напрямую повлияет на ежемесячные платежи заемщиков.

Основная причина этого изменения – рост цен на нефть и общее увеличение инфляции, которая к марту 2026 года, по прогнозам, будет выше, чем ожидалось. Это ставит перед покупателями и уже имеющими ипотеку сложный выбор, но не отменяет привлекательности покупки недвижимости в Польше.

Как изменения повлияют на ваш ипотечный платеж?

Рассмотрим на конкретных примерах, как изменение ключевой ставки, от которой зависит WIRUBOR (определяющий плавающую ставку), повлияет на ежемесячные платежи. При выборе фиксированной ставки на 5 лет вы заключаете договор с банком на определенный процент, который не меняется. Однако, банки уже повысили предложения по фиксированной ставке в среднем на 0.4-0.5%.

Пример 1: Кредит на 400 000 PLN (при первоначальном взносе 20%)

• Плавающая ставка: Сейчас ежемесячный платеж составляет от 2453 до 2548 PLN (RRSO 5.5-6.1%). При росте ставки на 0.5% платеж увеличится до 2574 PLN (+121 PLN). Если ставка вырастет на 1%, платеж составит около 2700 PLN. При росте в 2% — 2953 PLN.
• Фиксированная ставка: Сейчас платеж выше – от 2485 до 2738 PLN (RRSO 5.73-6.93%). Диапазон предложений заметно шире, чем для плавающей ставки.

За эти деньги во Вроцлаве можно приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке с хорошим ремонтом, например, за 525 000 PLN с возможностью торга до 500 000 PLN. Тогда 100 000 PLN составит ваш первоначальный взнос, а 400 000 PLN — ипотека. Первая недвижимость во Вроцлаве: пошаговый гид по первичному рынку.

Пример 2: Кредит на 600 000 PLN (при первоначальном взносе 20%)

• Плавающая ставка: От 3680 до 3922 PLN. При росте на 0.5% платеж составит 3862 PLN (+180 PLN). При росте на 1% – 4047 PLN. На 2% – 4430 PLN.
• Фиксированная ставка: От 3728 до 4015 PLN. Разница между лучшими предложениями может достигать 400 PLN ежемесячно.

За 750 000 PLN (при 150 000 PLN первом взносе) можно приобрести хорошую трехкомнатную квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Наш опыт показывает, что вторичный рынок Купить или арендовать жилье в Польше? Наш опыт и главный урок зачастую уступает таким предложениям.

Пример 3: Кредит на 800 000 PLN (при первоначальном взносе 20% на недвижимость стоимостью 1 млн PLN)

• Плавающая ставка: От 4865 до 5096 PLN. Рост на 0.5% увеличит платеж до 5150 PLN. На 1% – 5400 PLN. На 2% – более 5900 PLN. Это означает увеличение платежа на 1000 PLN.
• Фиксированная ставка: От 4970 до 5527 PLN.

За 1 000 000 PLN во Вроцлаве, например в районе Машлице, можно купить новую трехкомнатную квартиру с хорошим ремонтом. Лучшие районы Вроцлава для семьи: спокойствие и комфорт для таких покупок.

Максимальный потолок ипотеки: стоит ли опасаться?

Гражданский кодекс Польши формально ограничивает максимальные проценты по кредиту формулой: две базовые ставки НБП + 3.5%. Это означает, что с ростом базовой ставки увеличивается и потолок. Однако, вероятность радикального роста ставок (например, на 2% за одно заседание Совета по денежной политике) крайне мала. За последний год Совет не менял ключевую ставку более чем на 0.25% за одну встречу.

Мы ожидаем более плавного повышения на 0.25-0.5% за раз, что даст заемщикам время на маневры, например, переход на фиксированную ставку. Важно отметить, что даже при возможном росте, нынешние ставки значительно ниже, чем год-полтора назад, когда рынок недвижимости активно рос. Инфляция также способствует росту стоимости недвижимости, делая ее безопасным активом.

Что делать прямо сейчас?

1. Следите за новостями: Важнейшее заседание Совета по денежной политике состоится 8-9 апреля. Его результаты прояснят дальнейший вектор движения ставок. Мы оперативно освещаем эти события в нашем Telegram-канале и на YouTube.
2. Для тех, у кого уже есть ипотека с плавающей ставкой: Изучите возможность перехода на фиксированную ставку. Это может застраховать вас от дальнейшего роста платежей. NAVI ESTATE готов помочь вам с этим вопросом, свяжитесь с нами через форму на сайте или в Instagram.
3. Для тех, кто планирует взять ипотеку: Сейчас маржинальные ставки банков находятся на низких значениях – от 1.55% до 1.65% при 20% первоначального взноса. Маржа остается неизменной на протяжении всего периода кредитования, что делает текущий момент выгодным для фиксации. Кроме того, некоторые банки предлагают ипотеку с 10% первоначальным взносом, хотя и с более высокой маржей (около 2.1%).

NAVI ESTATE сотрудничает с опытными ипотечными брокерами, которые бесплатно подберут для вас лучшее предложение, работая напрямую с банками. Это гарантирует вам объективность и экономию времени.

Не упустите возможность выгодно приобрести недвижимость! Обратитесь к нам в NAVI ESTATE, и мы поможем вам с поиском и оформлением ипотеки. Посмотрите наш каталог предложений недвижимости.

FAQ: Ипотека в Польше в 2026 году

Почему растут ипотечные ставки в Польше?

Ипотечные ставки в Польше растут из-за повышенной инфляции, вызванной, в частности, мировыми событиями и ростом цен на энергоносители.

Стоит ли брать ипотеку с плавающей или фиксированной ставкой сейчас?

Для принятия решения необходимо дождаться результатов заседания Совета по денежной политике 8-9 апреля. Плавающие ставки могут вырасти, фиксированные уже повысились, но все еще выгодны для долгосрочной перспективы.

Насколько сильно вырастут ежемесячные платежи при повышении ставки?

Повышение плавающей ставки на 0.5% для кредита в 400 000 PLN увеличит платеж на 121 PLN. Для кредита в 600 000 PLN – на 180 PLN, а для 800 000 PLN – на 243 PLN.

Можно ли рефинансировать ипотеку, взятую раньше?

Да, если вы брали ипотеку в 2022-2024 годах, когда ставки были значительно выше, рефинансирование на текущие фиксированные ставки может быть очень выгодным.

Как NAVI ESTATE может помочь с ипотекой?

NAVI ESTATE сотрудничает с опытными ипотечными брокерами, которые бесплатно помогают клиентам подобрать лучшие предложения от банков и сопровождают на всех этапах оформления ипотеки.

Есть ли риски для тех, кто уже купил недвижимость в ипотеку?

Да, основной риск – увеличение ежемесячных платежей, особенно для тех, у кого плавающая ставка. Рекомендуется рассмотреть переход на фиксированную ставку для стабилизации расходов.