Kredyt hipoteczny w Polsce 2026: stała czy zmienna stopa? Taniej o 143 000 zł!

Sytuacja na polskim rynku kredytów hipotecznych w czerwcu 2026 roku znacząco się zmieniła: zmienna stopa procentowa pozostaje stabilna z niewielkim spadkiem o 0,25% na wiosnę, podczas gdy stopy stałe, po znacznym wzroście na początku roku, spadły o 0,5%, ale nadal są wyższe. Największa nadpłata przy stopie stałej w porównaniu ze zmienną w niektórych bankach sięga 143 000 zł dla kredytu w wysokości 600 000 zł. Jednak Erste Bank (dawniej Santander) stanowi jedyny wyjątek, gdzie stopa stała jest tańsza.

Te zmiany radykalnie wpływają na wybór strategii dla tych, którzy planują zakup nieruchomości w Polsce. Złożoność polega nie tylko na wyborze rodzaju oprocentowania, ale także na określeniu optymalnego banku, biorąc pod uwagę ukryte prowizje, terminy rozpatrywania wniosków i wymagania dotyczące zdolności kredytowej.

Właśnie dlatego w NAVI ESTATE analizujemy najlepsze oferty i towarzyszymy Państwu na każdym kroku, abyście nie przepłacali.

Stała czy zmienna stopa: co wybrać?

• Zmienna stopa: Jest ona kształtowana wyłącznie przez marżę banku i wskaźnik WIBOR. Od początku 2026 roku nastąpił tylko jeden spadek o 0,25% w marcu, i od tego czasu Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła stopy referencyjnej. Chociaż inflacja wzrosła z powodu konfliktów zewnętrznych, oficjalnego podniesienia stopy na razie nie ma. To czyni zmienną stopę bardziej atrakcyjną dla tych, którzy wierzą w jej stabilność lub dalsze obniżenie.
• Stała stopa: Po konflikcie na Bliskim Wschodzie wiele banków podniosło stopy stałe o 1% lub więcej, ale później obniżyły je o 0,5% z powodu utraty klientów. Niemniej jednak, nadal są one droższe niż zmienne, z wyjątkiem Erste Bank. Wybór stopy stałej zapewnia stabilność płatności i przewidywalność kosztów, co jest bardzo cenne w czasach niepewności gospodarczej.

Jakie zmiany zaszły w Santander (Erste Bank) i ING Bank Śląski?

Od 1 maja 2026 roku Santander oficjalnie stał się Erste Bank, co doprowadziło do znaczących zmian. Bank jest przeciążony wewnętrznymi procesami, co powoduje opóźnienia w rozpatrywaniu wniosków hipotecznych do 1,5-2 miesięcy. Na połowę czerwca 2026 roku NAVI ESTATE nie otrzymało żadnej pozytywnej decyzji kredytowej od Erste Bank, nawet dla klientów z doskonałą sytuacją finansową.

Co ciekawe, Erste Bank jest obecnie jedynym bankiem, który oferuje stałą stopę procentową tańszą niż zmienną. Może to być atrakcyjne dla tych, którzy szukają przewidywalności, ale warto wziąć pod uwagę znaczne terminy oczekiwania. Jeśli chodzi o cudzoziemców bez Karty Pobytu: Santander był jedynym bankiem, który udzielał takim klientom kredytów hipotecznych.

Obecnie Erste Bank kontynuuje tę praktykę i, w naszej subiektywnej opinii, polityka ta pozostanie niezmieniona, ponieważ jest to znacząca pozycja dochodowa dla banku. Więcej o uzyskaniu kredytu bez Karty Pobytu przeczytasz w artykule Kredyt bez karty pobytu w Polsce 2026: realne opcje dla Ukraińców.

ING Bank Śląski również boryka się z problemami zbyt dużej liczby wniosków. Chociaż oficjalny termin rozpatrywania wynosi 21 dni, bank nie radzi sobie i odmawia decyzji nie z powodu negatywnej historii kredytowej, ale po prostu z braku czasu. Jest to znaczne ryzyko, zwłaszcza dla tych, którzy mają ograniczone terminy, na przykład przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym z zadatkiem.

Co, oprócz odsetek, wpływa na koszt hipoteki?

Większość kredytobiorców koncentruje się wyłącznie na stopie procentowej, ale kredyt hipoteczny ma wiele innych składowych. Rozważmy przykład mBanku dla kredytu w wysokości 600 000 PLN z 20% wkładem własnym:

Przykład obliczania dodatkowych opłat (mBank, 600 000 PLN kredytu, 25 lat):

| Parametr | Kwota (PLN) | Opis |
| :------------------------ | :---------------------------- | :------------------------------------------------------------------------------------- |
| Miesięczna rata | 3663 | Podstawowa spłata kredytu |
| Miesięczne koszty (ogółem) | 3963 | Włącznie z ubezpieczeniami |
| Ubezpieczenie na życie | 0.5% rocznie od pozostałej kwoty | Przez pierwsze 5 lat, miesięcznie |
| Ubezpieczenie nieruchomości | (zależy od banku) | Roczna opłata przez cały okres |
| Wyценка nieruchomości | 400-1000 | Jednorazowa opłata w banku |
| Prowizja za udzielenie kredytu | 0-2% od kwoty kredytu | Jednorazowa prowizja za uruchomienie (najlepiej unikać) |
| Całkowite koszty | 525 000 (w mBanku) | Kwota nadpłaty za cały okres, poza kapitałem kredytu |

Ważne: Niektóre banki, jak Alior Bank, mogą wymagać opłaty ubezpieczenia na życie od razu na początku (2,85% od kwoty). Istnieją jednak sposoby na zintegrowanie tej kwoty z kapitałem kredytu, aby uniknąć dużych początkowych wydatków. Skontaktuj się z ekspertami NAVI ESTATE, aby zrozumieć niuanse i uzyskać korzystną hipotekę.

Przypadki zdolności kredytowej realnych klientów (czerwiec 2026)

Rodzina z dwójką dzieci, jedna osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą (Ryczałt 12%, obrót 20 000 zł/miesiąc), wkład własny 10%:

• Alior Bank: ~900 000 - 1 000 000 zł (bardzo lojalny wobec Ryczałtu)
• Inne banki: ~750 000 - 800 000 zł

Rodzina z jednym dzieckiem, dwoje pracujących na

Umowie o pracę (wiek 48/49 lat), dochód netto 9600 zł + 12300 zł, wkład własny 20%:

• Wysoka zdolność kredytowa: Ponad 1 000 000 zł w większości banków. Banki są bardziej lojalne wobec stabilnych źródeł dochodu, takich jak Umowa o pracę.

Rodzina z jednym dzieckiem, jedna osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą (Ryczałt 12%, obrót 30 000 zł/miesiąc, działalność otwarta rok temu):

• PKO SA: 900 000 zł (przy 10% wkładu własnego, ale dla działalności krótszej niż 2 lata daje maksymalnie 700 000 zł)
• Millennium: 900 000 zł (przy 20% wkładu własnego)

Para bez dzieci, dwie jednoosobowe działalności gospodarcze (Ryczałt 8,5% i 15%, łączny obrót ~22 000 zł/miesiąc, działalność krótsza niż dwa lata):

• Millennium: 234 000 zł (ze względu na rodzaj działalności – marketing i reklama, którą bank uważa za mniej stabilną)
• PKO SA: 800 000 zł

NA CZYM OSZUKUJĄ: Jak wynika z ostatniego przypadku, różnice w zdolności kredytowej między bankami mogą być kolosalne. Bez pomocy doradcy kredytowego, klient mógłby otrzymać odmowę w jednym banku, nie wiedząc o korzystniejszych warunkach w innym. Podkreśla to znaczenie współpracy z NAVI ESTATE, aby uzyskać najpełniejszy obraz ofert na rynku.

Ranking ofert hipotecznych od NAVI ESTATE (czerwiec 2026)

• Kryteria wejściowe: Wartość nieruchomości 750 000 zł, 20% wkład własny (600 000 zł kredytu), okres kredytowania 25 lat.

Zmienna stopa (całkowite koszty kredytu, im mniej, tym lepiej):

1. PKO SA: 512 500 zł (nadpłata 512 500 zł dla kredytu 600 000 zł)
2. mBank: 525 000 zł
3. ING Bank Śląski: 528 000 zł
4. BNP Paribas: 532 000 zł (nowa konkurencyjna oferta)
5. Alior Bank: 540 000 zł
6. Erste Bank (dawniej Santander): 646 000 zł (znacznie drożej niż inni)

Miesięczne płatności (rata z prowizjami) przy zmiennej stopie (dla kredytu 600 000 zł):

1. PKO SA: 3829 zł
2. ING Bank Śląski: 3916 zł
3. mBank: 3963 zł
4. BNP Paribas: 3984 zł
5. Alior Bank: 3811 zł (ma wyższe koszty początkowe)
6. Erste Bank: 4265 zł

Stała stopa (całkowite koszty kredytu):

1. Erste Bank: 551 000 zł (taniej niż zmienna o 96 000 zł w tym banku!)
2. BNP Paribas: 561 000 zł
3. mBank: 571 000 zł
4. PKO BP: 584 000 zł (dla osób z Kartą Stałego Pobytu/obywatelstwem)
5. Millennium: 605 000 zł (tylko stała stopa)
6. ING Bank Śląski: 627 653 zł

Różnica między najtańszą a najdroższą ofertą:

• Przy zmiennej stopie: około 132 000 zł.
• Przy stałej stopie: około 76 000 zł.

To świadczy o większej konkurencyjności i zgrupowaniu ofert dotyczących stopy stałej.

Komu pasuje jaka stopa i jakie banki?

• Zmienna stopa: Lepsza dla tych, którzy uważają, że stopy referencyjne będą spadać lub pozostaną stabilne. Odpowiednia dla tych, którzy są gotowi na pewne wahania w miesięcznych płatnościach.
• Stała stopa: Idealna dla tych, którzy szukają stabilności i przewidywalności kosztów, niezależnie od przyszłych wahań na rynku. Szczególnie korzystna w Erste Bank.
• Szybkość rozpatrywania: Millennium, mBank zazwyczaj wydają decyzję w ciągu 1-4 tygodni. PKO SA i Alior Bank nieco dłużej, ale również bez krytycznych opóźnień.
• Unikanie długiego rozpatrywania: Erste Bank i ING Bank Śląski mają obecnie znaczne opóźnienia, co może być ryzykowne przy zakupie na rynku wtórnym.
• Działalność gospodarcza / Ryczałt: Alior Bank i PKO SA są bardziej lojalne i zapewniają wyższą zdolność kredytową dla właścicieli firm, zwłaszcza jeśli działalność jest prowadzona krócej niż 2 lata.
• Komu NIE pasuje kredyt hipoteczny bez doradcy: Praktycznie wszystkim! Bez doświadczenia i znajomości rynku ryzykujesz przepłacenie znacznych kwot lub otrzymanie odmowy tam, gdzie mógłbyś uzyskać korzystny kredyt. Konsultacja z ekspertami NAVI ESTATE pozwala porównać dziesiątki ofert i wybrać najlepszą, oszczędzając dziesiątki tysięcy złotych.

My w NAVI ESTATE rozumiemy, że znalezienie idealnego kredytu hipotecznego może być trudne, zwłaszcza w obliczu zmian. Towarzyszymy Państwu na każdym etapie, dostarczając aktualnych informacji i pomocy w wyborze optymalnego rozwiązania. Jeśli są Państwo migrantami z Ukrainy i mają pytania dotyczące kredytu hipotecznego bez Karty Pobytu, nasz zespół również ma duże doświadczenie w takich sprawach.

FAQ

Czy można uzyskać kredyt hipoteczny w Polsce bez Karty Pobytu w 2026 roku?

Tak, obecnie Erste Bank (dawniej Santander) jest jedynym bankiem, który rozpatruje wnioski o kredyt hipoteczny od cudzoziemców bez Karty Pobytu. Jednakże, termin rozpatrywania może być znacznie dłuższy.

Jaka stopa jest teraz korzystniejsza: stała czy zmienna?

W większości banków zmienna stopa jest tańsza. Jednak Erste Bank oferuje stałą stopę, która jest korzystniejsza niż jej własna stopa zmienna, co jest unikalną sytuacją na rynku.

Ile czasu trwa rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny w polskich bankach?

Terminy są zróżnicowane: Millennium i mBank mogą udzielić odpowiedzi w ciągu 1-4 tygodni. W Erste Bank i ING Banku Śląskim oczekiwanie może trwać 1,5-2 miesiące z powodu przeciążenia.

Jakie ukryte koszty, poza odsetkami, występują przy оформieniu kredytu hipotecznego?

Dodatkowe koszty obejmują ubezpieczenie nieruchomości (rocznie), ubezpieczenie na życie (miesięcznie lub jednorazowo na początku), wycenę nieruchomości (jednorazowo) oraz prowizję za udzielenie kredytu (do 2% kwoty, której najlepiej unikać).

Czy potrzebuję skontaktować się z doradcą kredytowym, jeśli już mam otwarte konto w jednym z banków?

Tak, zdecydowanie. Doradcy kredytowi, tacy jak NAVI ESTATE, mają dostęp do ofert wszystkich banków i mogą znaleźć najkorzystniejsze warunki, których prawdopodobnie nie otrzymasz za pośrednictwem aktualnego banku, w którym masz konto.

Czy NAVI ESTATE pomoże w refinansowaniu kredytu hipotecznego?

Tak, NAVI ESTATE świadczy usługi refinansowania istniejących kredytów hipotecznych, pomagając klientom uzyskać korzystniejsze warunki i zaoszczędzić pieniądze.

Skontaktuj się w celu konsultacji: Aby uzyskać indywidualne obliczenia i pomoc w wyborze najlepszej oferty kredytu hipotecznego, skontaktuj się z ekspertami NAVI ESTATE. Skontaktuj się z nami za pośrednictwem naszego formularza kontaktowego lub napisz do nas na Instagramie.

Pomożemy Ci zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych na kredycie hipotecznym. Ponadto, zapraszamy do zapoznania się z aktualnymi ofertami nieruchomości w naszym katalogu!