Які документи потрібні для іпотеки в Польщі у 2026 році

Основний пакет документів для іпотеки

Для отримання іпотеки в польському банку українцю потрібно підготувати 5 основних груп документів: посвідчення особи, підтвердження легального статусу, докази доходу, банківські виписки та документи на нерухомість. Мінімальний термін легального перебування — 3 роки (karta stałego pobytu або karta czasowego pobytu з продовженням).

Власний вклад — від 10% до 20% вартості квартири, залежно від банку та вашої кредитної історії. На практиці ми бачимо: банки найохочіше працюють з клієнтами, які мають постійну роботу за umową o pracę від 6 місяців, офіційний дохід від 5 000 zł нетто на місяць (для одного позичальника) та відкритий рахунок у цьому ж банку від 3 місяців.

Якщо ви працюєте на B2B або маєте кілька джерел доходу — пакет документів розшириться, а процес розгляду триватиме на 2-3 тижні довше.

Документи, що підтверджують особу та статус

Банк перевіряє вашу особу та право легально жити в Польщі. Потрібні: • Паспорт — оригінал, дійсний мінімум 6 місяців. • Karta pobytu — постійна (stały pobyt) або тимчасова (czasowy pobyt) з терміном дії від 12 місяців на момент подачі.

• PESEL — номер присвоюється автоматично при отриманні карти побуту, але банк попросить підтвердження. • Meldunek — адреса реєстрації в Польщі (тимчасова або постійна). Деякі банки (наприклад, PKO BP, mBank) приймають заявки від осіб з kartą czasowego pobytu від 3 років сумарно — тобто якщо ви продовжували карту, загальний термін легального перебування має бути не менше 36 місяців. Інші (Santander, ING) вимагають karta stałego pobytu або obywatelstwo.

Чи потрібен переклад паспорта? Якщо паспорт українського зразка — не потрібен. Банки приймають його як є. Якщо у вас паспорт іншої країни (не ЄС) — може знадобитися присяжний переклад на польську.

Підтвердження доходу: що приймають банки

Банк має переконатися, що ви здатні виплачувати кредит. Стандартний пакет:

1. Zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach — довідка від роботодавця про посаду, стаж, зарплату (бланк банку або вільна форма на фірмовому папері).
2. Payslips (paski płacowe) — останні 3-6 місяців (залежить від банку).
3. PIT-11 або PIT-37 — податкова декларація за минулий рік.
4. Umowa o pracę — копія трудового договору (якщо umowa na czas nieokreślony — це плюс, банк оцінює ризик нижче). Якщо ви працюєте на B2B (działalność gospodarcza): • Виписка з CEIDG або KRS.

• Податкові декларації за останні 2 роки (PIT-36, PIT-36L).
• Zaświadczenie z US про відсутність заборгованості.
• Виписки з рахунку фірми за 6-12 місяців. Банки вважають B2B більш ризиковим джерелом доходу — можуть зажадати вищий власний вклад (15-20%) або запропонувати вищу ставку.

Чи враховують дохід з

України? Так, але частково. Якщо ви отримуєте зарплату з української компанії на польський рахунок — банк може врахувати до 50% цього доходу. Потрібні виписки з рахунку, контракт англійською або польською, іноді — довідка від роботодавця з апостилем.

Банківські виписки та кредитна історія

Банк аналізує ваші фінансові звички: • Wyciąg z rachunku — виписка з поточного рахунку за останні 3-6 місяців. Банк дивиться на регулярність надходжень, відсутність овердрафтів, структуру витрат. • Historia kredytowa — звіт з BIK (Biuro Informacji Kredytowej).

Якщо ви вже брали кредит/картку в Польщі — це плюс (за умови, що не було прострочень). Якщо історії немає — не критично, але банк може запропонувати менший ліміт або вищу ставку. • Zaświadczenie o braku zadłużenia — довідка про відсутність боргів (деякі банки вимагають для B2B або при сумнівах).

На практиці: якщо ви відкрили рахунок у банку 2 місяці тому і одразу подаєте на іпотеку — шанси схвалення нижчі. Краще мати активний рахунок від 6 місяців з регулярними надходженнями.

Документи на нерухомість

Коли ви знайшли квартиру і домовилися з продавцем, банк вимагає:

1. Umowa przedwstępna (попередній договір) або umowa rezerwacyjna — підтвердження наміру купівлі.
2. Wypis z księgi wieczystej — виписка з земельної книги (актуальна, не старша 30 днів). Банк перевіряє обтяження, іпотеки, власника.
3. Akt notarialny (якщо купуєте на вторинному ринку) або umowa deweloperska (якщо новобудова).
4. Wycena nieruchomości — оцінка вартості квартири незалежним оцінювачем (замовляє банк, коштує 300-600 zł, оплачує позичальник).
5. Plan mieszkania — поверховий план (для новобудов). Банк фінансує не більше 80-90% оціночної вартості (не ціни в договорі!). Якщо оцінювач оцінив квартиру в 400 000 zł, а ви купуєте за 420 000 zł — банк дасть максимум 320 000-360 000 zł, решту доплачуєте з власного вкладу.

Чи можна купити квартиру без wpis do księgi wieczystej? Теоретично так (якщо це новобудова і книга ще не заведена), але банк вимагатиме zobowiązanie dewelopera — зобов'язання забудовника заснувати книгу після здачі будинку. На практиці ми рекомендуємо уникати об'єктів без KW — ризик для покупця вищий.

Додаткові документи: коли їх вимагають

У деяких випадках банк попросить: • Zaświadczenie o stanie rodzinnym — довідка про сімейний стан (USC). Потрібна, якщо ви одружені — банк має знати про спільне майно. • Intercyza (шлюбний договір) — якщо є, обов'язково подається.

• Zaświadczenie z ZUS — довідка про сплату внесків (для B2B або самозайнятих). • Dokumenty współkredytobiorcy — якщо берете іпотеку разом з партнером/дружиною — весь пакет документів на обох. • Potwierdzenie źródła wkładu własnego — підтвердження джерела власного вкладу (виписка з рахунку, дарча, продаж майна).

Банки зобов'язані перевіряти походження коштів (AML). Якщо власний вклад — це подарунок від родичів, потрібна umowa darowizny (договір дарування), засвідчений нотаріусом, та виписка, що кошти надійшли на ваш рахунок.

Скільки часу займає збір документів

Реалістичний термін — 2-4 тижні: • Довідка з роботи — 3-7 днів. • Виписка з księgi wieczystej — 1-3 дні (онлайн через ekw.ms.gov.pl — миттєво, якщо знаєте номер KW). • Податкові декларації — якщо втратили, можна замовити дублікат в US (5-7 днів).

• Оцінка квартири банком — 7-14 днів після подачі заявки. Порада: почніть збирати документи до того, як знайдете квартиру. Довідка з роботи, виписки з рахунку, PIT — все це можна підготувати заздалегідь. Коли знайдете об'єкт — ви вже на 70% готові, і процес іде швидше.

Кому це НЕ підходить Іпотека в

Польщі — не для всіх. Банк відмовить або запропонує невигідні умови, якщо: • Ви в Польщі менше 3 років легально. • Працюєте неофіційно або на umowa zlecenie з нерегулярними виплатами.

• Дохід нижче 4 500-5 000 zł нетто на місяці (для одного позичальника). • Немає власного вкладу (мінімум 10%, а реально 15-20% для комфортного схвалення). • Є прострочення по кредитах в Польщі або за кордоном (BIK + міжнародні бази).

• Купуєте квартиру без księga wieczysta або з обтяженнями. Якщо ви підходите під 2+ пункти — краще спочатку стабілізувати дохід і статус, а потім подаватися на іпотеку.

Коли краще звернутись за консультацією

Якщо ви: • Не впевнені, чи вистачить вашого доходу — краще дізнатися до пошуку квартири, щоб не витрачати час на огляди об'єктів поза бюджетом. • Працюєте на B2B або маєте кілька джерел доходу — структура документів складніша, є нюанси з податками. • Купуєте квартиру на вторинному ринку з історією — потрібна юридична перевірка KW, обтяжень, боргів по czynszowi.

• Плануєте інвестиційну покупку (здавати в оренду) — банки ставлять додаткові умови, а дохід з майбутньої оренди враховують частково. Ми в NAVI ESTATE супроводжуємо клієнтів на всіх етапах: від підбору квартири до підписання акту в нотаріуса.

Допомагаємо зібрати документи, комунікуємо з банком, перевіряємо юридичну чистоту об'єкта. Напишіть нам у Instagram або через форму на сайті — обговоримо ваш кейс, порахуємо реальний бюджет і підберемо банк з найкращими умовами. Перегляньте актуальні об'єкти в нашому каталозі — ми працюємо з перевіреними забудовниками та власниками у Вроцлаві та інших містах Польщі.

--- NAVI ESTATE — ваш провідник у світі нерухомості Польщі. Реальна експертиза, чесні ціни, супровід на кожному кроці.