Іпотека в Польщі 2026: фіксована чи плаваюча ставка? Дешевше на 143 000 zł!

Ситуація на іпотечному ринку Польщі у червні 2026 року значно змінилася: плаваюча ставка загалом залишається стабільною з одним невеликим падінням на 0,25% навесні, в той час, як фіксовані ставки після значного подорожчання на початку року знизилися на 0,5%, але залишаються вищими. Найбільша переплата за фіксованою ставкою порівняно з плаваючою в деяких банках сягає 143 000 злотих за кредит у 600 000 злотих. Проте, Erste Bank (колишній Santander) є єдиним винятком, де фіксована ставка є дешевшою.

Ці зміни кардинально впливають на вибір стратегії для тих, хто планує придбати нерухомість у Польщі. Складність полягає не лише у виборі типу ставки, а й у визначенні оптимального банку, враховуючи приховані комісії, терміни розгляду заявок та вимоги до кредитоспроможності. Саме тому, ми в NAVI ESTATE аналізуємо найкращі пропозиції та супроводжуємо вас на кожному кроці, щоб ви не переплатили зайвого.

Фіксована чи плаваюча ставка: що обрати?

• Плаваюча ставка: Вона формується виключно з маржі банку та показника WIBOR. З початку 2026 року відбулося лише одне падіння на 0,25% у березні, і з того часу Рада грошової політики не змінювала ключову ставку. Хоча інфляція зросла через зовнішні конфлікти, офіційного підвищення ставки поки немає. Це робить плаваючу ставку привабливішою для тих, хто вірить у її стабільність або подальше зниження.
• Фіксована ставка: Після конфлікту на Близькому Сході багато банків підняли фіксовані ставки на 1% або більше, але згодом знизили їх на 0,5% через втрату клієнтів. Проте, вони все ще дорожчі за плаваючі, крім Erste Bank. Вибір фіксованої ставки забезпечує стабільність платежів і передбачуваність витрат, що є дуже цінним у часи економічної невизначеності.

Які зміни відбулися у Santander (Erste Bank) і ING Bank Śląski?

З 1 травня 2026 року Santander офіційно став Erste Bank, що призвело до суттєвих змін. Банк перевантажений внутрішніми процесами, що спричиняє затримки розгляду іпотечних заявок до 1,5-2 місяців. Станом на середину червня 2026 року, NAVI ESTATE не отримала жодної позитивної іпотечної децизії від Erste Bank, навіть для клієнтів з відмінним фінансовим станом.

Цікаво, що Erste Bank наразі є єдиним банком, який пропонує фіксовану ставку дешевшу, ніж плаваючу. Це може бути привабливим для тих, хто шукає передбачуваність, але варто враховувати значні терміни очікування. Щодо іноземців без Карти Побуту: Santander був єдиним банком, що надавав таким клієнтам іпотеку. Наразі Erste Bank продовжує цю практику, і, за нашою суб'єктивною думкою, ця політика залишиться незмінною, оскільки це значна стаття доходу для банку. Детальніше про отримання кредиту без Карти Побуту читайте у статті Кредит без карти побиту в Польщі 2026: реальні варіанти для українців.

ING Bank Śląski також стикається з проблемами занадто великої кількості заявок. Хоча термін розгляду офіційно становить 21 день, банк не справляється і відмовляє у децизії не через негативну кредитну історію, а просто через брак часу. Це значний ризик, особливо для тих, хто має обмежені терміни, наприклад, при покупці нерухомості на вторинному ринку з завдатком.

Що, окрім відсотків, впливає на вартість іпотеки?

Більшість позичальників зосереджуються лише на відсотковій ставці, але іпотека має багато інших складових. Розглянемо приклад Мbank для кредиту в 600 000 PLN з 20% першим внеском:

Приклад розрахунку додаткових платежів (MBank, 600 000 PLN кредит, 25 років):

| Параметр | Сума (PLN) | Опис |
| :--------------------- | :-------------------------- | :--------------------------------------------------------------------------- |
| Щомісячна рата | 3663 | Базова виплата по кредиту |
| Місячні кошти (загалом)| 3963 | Включно зі страховками |
| Страхування життя | 0.5% річних від залишку | Протягом перших 5 років, щомісячно |
| Страхування нерухомості| (залежить від банку) | Щорічний платіж протягом усього періоду |
| Оцінка нерухомості | 400-1000 | Одноразовий платіж у банку |
| Провізія за наданий кредит | 0-2% від суми кредиту | Одноразова комісія за оформлення (краще уникати) |
| Кошти целковіти (загальні) | 525 000 (у MBank)| Сума переплати за весь період, крім тіла кредиту |

Важливо: Деякі банки, як Alior Bank, можуть вимагати оплати страхування життя одразу на старті (2,85% від суми). Проте, існують способи інтегрувати цю суму в тіло кредиту, щоб уникнути великих початкових вливань. Зверніться до експертів NAVI ESTATE, щоб розібратися в нюансах та отримати вигідну іпотеку.

Кейси кредитоспроможності реальних клієнтів (червень 2026)

Родина з двома дітьми, один ФОП (Ryczałt 12%, оборот 20 000 zł/міс), перший внесок 10%:

• Alior Bank: ~900 000 - 1 000 000 zł (дуже лояльний до Ryczałt)
• Інші банки: ~750 000 - 800 000 zł

Родина з однією дитиною, двоє працюючих на Умові о праці (вік 48/49 років), дохід нетто 9600 zł + 12300 zł, перший внесок 20%:

• Висока кредитоспроможність: Більше 1 000 000 zł у більшості банків. Банки більш лояльні до стабільних джерел доходу, таких як Умова о праці.

Родина з однією дитиною, один ФОП (Ryczałt 12%, оборот 30 000 zł/міс, ФОП відкрито рік тому):

• PKO SA: 900 000 zł (при 10% першого внеску, але для діяльності до 2 років дає максимум 700 000 zł)
• Millennium: 900 000 zł (при 20% першого внеску)

Пара без дітей, два ФОП (Ryczałt 8,5% та 15%, сумарний оборот ~22 000 zł/міс, діяльність менше двох років):

• Millennium: 234 000 zł (через вид діяльності — маркетинг та реклама, що банк вважає менш стабільним)
• PKO SA: 800 000 zł

НА ЧОМУ ОБМАНЮЮТЬ: Як видно з останнього кейсу, відмінності в кредитній спроможності між банками можуть бути колосальними. Без допомоги кредитного брокера, клієнт міг би отримати відмову в одному банку, не знаючи про вигідніші умови в іншому. Це підкреслює важливість співпраці з NAVI ESTATE, щоб отримати найповнішу картину пропозицій на ринку.

Рейтинг іпотечних пропозицій від NAVI ESTATE (червень 2026)

• Вхідні критерії: Вартість нерухомості 750 000 zł, 20% перший внесок (600 000 zł кредиту), період кредитування 25 років.

Плаваюча ставка (загальні кошти кредиту, чим менше, тим краще):

1. PKO SA: 512 500 zł (переплата 512 500 zł на кредит 600 000 zł)
2. MBank: 525 000 zł
3. ING Bank Śląski: 528 000 zł
4. BNP Paribas: 532 000 zł (нова конкурентна пропозиція)
5. Alior Bank: 540 000 zł
6. Erste Bank (колишній Santander): 646 000 zł (значно дорожче за інших)

Місячні платежі (рата з комісіями) по плаваючій ставці (для кредиту 600 000 zł):

1. PKO SA: 3829 zł
2. ING Bank Śląski: 3916 zł
3. MBank: 3963 zł
4. BNP Paribas: 3984 zł
5. Alior Bank: 3811 zł (має вищі початкові кошти)
6. Erste Bank: 4265 zł

Фіксована ставка (загальні кошти кредиту):

1. Erste Bank: 551 000 zł (дешевше плаваючої на 96 000 zł у цьому банку!)
2. BNP Paribas: 561 000 zł
3. MBank: 571 000 zł
4. PKO BP: 584 000 zł (для осіб з Карта Сталого Побуту/громадянством)
5. Millennium: 605 000 zł (лише фіксована ставка)
6. ING Bank Śląski: 627 653 zł

Різниця між найдешевшою та найдорожчою пропозицією:

• На плаваючій ставці: близько 132 000 zł.
• На фіксованій ставці: близько 76 000 zł.

Це свідчить про більшу конкурентоспроможність та згрупованість пропозицій по фіксованій ставці.

Кому підходить яка ставка та які банки?

• Плаваюча ставка: Краще для тих, хто вважає, що ключові ставки йтимуть вниз або залишатимуться стабільними. Підходить тим, хто готовий до певних коливань у щомісячних платежах.
• Фіксована ставка: Ідеально для тих, хто шукає стабільність та передбачуваність витрат, незалежно від майбутніх коливань на ринку. Особливо вигідна в Erste Bank.
• Швидкість розгляду: Millennium, MBank зазвичай дають децизію за 1-4 тижні. PKO SA та Alior Bank трохи довше, але також без критичних затримок.
• Уникати довгого розгляду: Erste Bank та ING Bank Śląski наразі мають значні затримки, що може бути ризиковано при покупці на вторинному ринку.
• ФОП / Ryczałt: Alior Bank та PKO SA є більш лояльними та надають вищу кредитоспроможність для власників бізнесу, особливо якщо діяльність ведеться менше 2 років.
• Кому НЕ підходить іпотека без брокера: Практично всім! Без досвіду та знання ринку ви ризикуєте переплачувати значні суми або отримати відмову там, де могли б отримати вигідний кредит. Консультація з експертами NAVI ESTATE дозволяє порівняти десятки пропозицій та обрати найкращу, економлячи десятки тисяч злотих.

Ми у NAVI ESTATE розуміємо, що знайти ідеальну іпотеку може бути складно, особливо в умовах змін. Ми супроводжуємо вас на кожному етапі, надаючи актуальну інформацію та допомогу у виборі оптимального рішення. Якщо ви український мігрант і маєте питання щодо іпотеки без Карти Побуту, наша команда також має великий досвід в таких справах.

FAQ

Чи можна отримати іпотеку в Польщі без Карти Побуту у 2026 році?

Так, наразі Erste Bank (колишній Santander) є єдиним банком, що розглядає заявки на іпотеку від іноземців без Карти Побуту. Проте, термін розгляду може бути значно довшим.

Яка ставка зараз вигідніша: фіксована чи плаваюча?

У більшості банків плаваюча ставка є дешевшою. Проте, Erste Bank пропонує фіксовану ставку, яка є вигіднішою за його власну плаваючу, що є унікальною ситуацією на ринку.

Скільки часу триває розгляд заявки на іпотеку в польських банках?

Терміни варіюються: Millennium та MBank можуть дати відповідь за 1-4 тижні. У Erste Bank та ING Bank Śląski очікування може тривати 1,5-2 місяці через перевантаження.

Які приховані витрати, крім відсотків, є при оформленні іпотеки?

Додаткові витрати включають страхування нерухомості (щорічно), страхування життя (щомісячно або одноразово на старті), оцінку нерухомості (одноразово) та провізію за наданий кредит (до 2% від суми, яку краще уникати).

Чи потрібно мені звертатися до кредитного брокера, якщо я вже маю відкрито рахунок в одному з банків?

Так, безумовно. Кредитні брокери, такі як NAVI ESTATE, мають доступ до пропозицій усіх банків і можуть знайти найвигідніші умови, які ви, можливо, не отримаєте через поточний банк, де у вас є рахунок.

Чи допоможе NAVI ESTATE з рефінансуванням іпотеки?

Так, NAVI ESTATE надає послуги з рефінансування існуючих іпотечних кредитів, допомагаючи клієнтам отримати більш вигідні умови та заощадити кошти.

Зверніться за консультацією: Для отримання індивідуального розрахунку та допомоги у виборі найкращої іпотечної пропозиції, зверніться до експертів NAVI ESTATE. Зв'яжіться з нами через наш контактний формуляр, або напишіть нам в Instagram. Ми допоможемо вам заощадити десятки тисяч злотих на іпотеці. Також, пропонуємо переглянути актуальні пропозиції нерухомості у нашому каталозі!