Інвестиція в польську нерухомість: розрахунок дохідності оренди у 2026

Дохідність оренди в Польщі розраховується як відношення річного доходу від оренди до вартості квартири. На практиці це виглядає так: квартира вартістю 400 000 zł з орендою 1 800 zł на місяць дає дохідність близько 5,4% річних. Але це брутто-показник — реальний прибуток менший, бо потрібно відняти податки, комунальні платежі та резерв на ремонт.

У нас було кілька клієнтів, які купили квартири у Вроцлаві як інвестицію. Ті, хто врахував усі витрати з самого початку, отримали стійкий дохід 3–4% річних. Ті, хто забув про податок від доходу фізичної особи (PIT) або резерв на ремонт, розчарувалися.

Як розраховувати брутто-дохідність

Брутто-дохідність — це найпростіший показник, але він не враховує витрати. Формула: (річна оренда ÷ ціна квартири) × 100%.

1. Помножте місячну оренду на 12 місяців.
2. Розділіть на ціну квартири.
3. Помножте на 100, щоб отримати відсоток. Приклад: квартира за 350 000 zł, оренда 1 600 zł/місяць. Річна оренда = 19 200 zł. Дохідність = (19 200 ÷ 350 000) × 100 = 5,5%. Це число часто вказують агенти нерухомості. Але це не прибуток — це лише потенціал.

Які витрати віднімати від доходу

Неттo-дохідність — це те, що залишається після всіх витрат. Вона завжди менша за брутто. • Податок PIT — 17% від доходу оренди (якщо ви не зареєстровані як ФОП; якщо так, то 19% CIT на прибуток).

• Комунальні платежі — близько 400–600 zł/місяць (опалення, вода, електрика, вивіз сміття, управління будинком). • Резерв на ремонт — мінімум 5–10% від річної оренди (крім того, що платить наймач). • Страхування нерухомості — 200–400 zł/рік.

• Комісія агенту (якщо шукаєте нанімача через агентство) — 1–2 місячні оренди один раз. • Судові витрати (якщо конфлікт з наймачем) — непередбачувані, але можуть бути значними.

Розрахунок неттo-дохідності: реальний приклад

Квартира у Вроцлаві, район Старе Місто: • Ціна: 420 000 zł. • Місячна оренда: 2 000 zł. • Річна оренда: 24 000 zł.

• Мінус податок PIT (17%): –4 080 zł. • Мінус комунальні (550 zł × 12): –6 600 zł. • Мінус резерв на ремонт (10%): –2 400 zł.

• Мінус страхування: –300 zł. • Неттo-дохід: 10 620 zł на рік. • Неттo-дохідність: 2,5%.

Це значно менше за 5,5% брутто. Але якщо квартира розташована в популярному районі, вартість нерухомості зростатиме, і загальна дохідність (оренда + приріст вартості) буде вищою.

Коли оренда дійсно прибуткова

Дохідність оренди вище за 4% річних вважається хорошою для Польщі. Але це залежить від кількох факторів.

Район має значення У центрі Вроцлава (Старе

Місто, Університетський район) оренда вища, але й ціни на квартири вищі. Дохідність часто 3–4%. У периферійних районах (Фабріцький, Козельниця) оренда нижча, але й квартири дешевші — дохідність може бути 5–6%. Однак там менше попиту на оренду, і квартира може стояти порожня.

Тип квартири Маленькі студії (25–35 м²) здаються швидше й мають вищу дохідність (6–7%), але менший абсолютний прибуток. Великі 3-кімнатні квартири здаються довше, але дають більше грошей на місяць.

Якість нерухомості

Нова квартира в сучасному будинку здається легше, але коштує дорожче. Старша квартира дешевша, але вимагає більше витрат на ремонт. На практиці ми бачимо, що квартири 2010–2015 років дають найкращий баланс ціни й дохідності.

Коли краще звернутись за консультацією

Якщо ви розглядаєте покупку квартири як інвестицію, варто проконсультуватися з експертом у таких випадках: • Ви не впевнені, чи буде квартира здаватися швидко в обраному районі. • Ви плануєте купити на іпотеку й хочете переконатися, що оренда покриватиме платежі. • Ви розглядаєте кілька варіантів і не знаєте, який вибрати.

• Ви вперше інвестуєте в нерухомість за кордоном і потребуєте розуміння податків. Ми в NAVI ESTATE допомагаємо українцям розраховувати дохідність, обирати прибуткові квартири й оформляти документи. Напишіть нам, і ми розберемо вашу ситуацію.

Помилки, які роблять інвестори

На практиці ми бачимо кілька типових помилок: • Забувають про податки. Багато хто розраховує дохідність без урахування PIT. Реальний прибуток виявляється на 20% менший. • Недооцінюють резерв на ремонт. Якщо в квартирі щось зламається, витрати можуть бути великими.

Резерв 5% — мінімум. • Вибирають район тільки за ціною. Дешева квартира в районі без попиту на оренду буде стояти порожня місяцями. • Не перевіряють якість будинку. Старий будинок з проблемами в системі опалення або водопровідництю означає вищі комунальні платежі й витрати на ремонт.

• Забувають про девальвацію. Якщо валюта змінюється, дохід у zł може втратити вартість у EUR або USD. Для більш детального розуміння ринку рекомендуємо прочитати порівняння оренди й покупки в Польщі 2026 — там ми розбираємо, коли краще орендувати, а коли купувати.

Як вибрати квартиру для інвестиції Не всі квартири однаково прибуткові. Ось на що дивитися:

1. Розташування. Біля метро, університету або центру міста — вищий попит на оренду.
2. Розмір. Студії й 1-кімнатні квартири здаються швидше.
3. Стан. Нова або недавно відремонтована квартира привертає більше нанімачів.
4. Ціна за м². Порівняйте з іншими квартирами в районі — якщо ціна набагато нижча, може бути причина.
5. Комунальні платежі. Запитайте у продавця, скільки він платить щомісяця. Це впливає на прибуток. Перевірка квартири перед орендою — це важливий крок, але й перед покупкою варто зробити детальну інспекцію.

Коли інвестиція в нерухомість не підходить

Інвестиція в оренду — не для всіх. Вона не підходить, якщо: • Ви потребуєте швидкого повернення грошей (нерухомість — довгострокова інвестиція, 7–10 років мінімум). • Ви не готові мати справу з наймачами й конфліктами.

• Ви не маєте резерву на непередбачені ремонти. • Ви плануєте жити в квартирі самі — тоді це не інвестиція, а покупка для себе. • Ви не впевнені в своєму статусі перебування в Польщі (якщо ви мігрант, переконайтеся, що у вас є право власності на нерухомість).

Якщо ви розглядаєте покупку квартири в Польщі й хочете розібратися з іпотекою, прочитайте документи для іпотеки у 2026.

Висновок Дохідність оренди в

Польщі реалістично становить 2,5–4% річних після всіх витрат. Це менше за брутто-показники, які вказують агенти, але все ще є стійким доходом, особливо якщо вартість квартири зростає. Головне — правильно розраховувати витрати й вибирати квартиру в районі з попитом на оренду.

Готові почати пошук прибуткової квартири? Напишіть нам у контактну форму або переглядайте каталог квартир на продаж — ми допоможемо знайти варіант, який підходить вашому бюджету й цілям інвестиції.